北京庆隆科技有限公司 “新城北”初露峥嵘！拱墅15个重量级项目大PK

用户投稿 2025年08月18日 15:18:01 5 0

“新城北”初露峥嵘！拱墅15个重量级项目大PK

9月25日，拱墅举行了“三纵一横”框架道路沿线开发建设“比学赶超”活动，来自地块开发、交通畅达、文化彰显、环境整治等各领域项目也依次亮相。

（以下项目排名不分先后）

一、莫干山路

1、大运河中央公园（精品项目）

项目概况：项目位于桥西拱宸桥单元，东至十字港河、北至严家桥路、西南至西塘河、处于西塘河与十字港河交汇处，项目用地面积86000平方米，总建筑面积约70000平方米，总投资14.53亿。项目总体设计以提升拱墅区文化软实力、推动文化消费升级为主要目标，将城市设计、公共空间、内外功能协同综合考虑，形成一个多元共享的文化综合体。

项目进度：项目目前正在进行室内外精装修，计划2021年3月竣工交付。

2、杭州储出【2017】-12号地块旅馆兼公共交通场站用房项目（精品项目）

项目概况：项目位于庆隆小河单元东至赵伍路，西至莫干山路，北至赵家浜河，南至杭州汽车高级技工学校，地块总用地面积39.5亩，其中酒店出让用地面积18.4亩，公交划拨用地面积21.1亩；总建筑面积111700平方米，项目估算总投资约11.63亿元。计划打造五星级酒店。

项目进度：项目目前正在竣工验收阶段，预计10月底酒店试营业。

3、庆隆小河单元GS0305-16地块九年一贯制学校项目

项目概况及进度：项目位于庆隆小河板块，目前已完成竣工交付。

二、沈半路

1、上塘河皋亭体育Mall（精品项目）

项目概况：项目位于沈半路沿线核心位置，西邻沈半路、南接留石高架，东侧比邻上塘河，这里不仅是下城区与拱墅区的行政交界地带，也是拱墅区对外展示的重要门面。总建筑面积23000平方米，总投资约1亿元。

项目进度：项目于2019年6月开工建设，目前已完成主体结构施工，并同步完成外立面装饰施工和室外附属工程，具备竣工投用的条件。

2、中豪总部企业中心（精品项目）

项目概况:项目总占地面积约61.5亩，总建筑面积25 2500平方米，总投资约19亿元，为金星、半山两个经合社连片开发项目。项目投用后将成为涵盖总部商务、5A写字楼、大型购物中心、高星级酒店、创意空间等大型综合体。该项目被认定为省市县“152”工程。

项目进度;项目于2019年6月27日开工建设，计划于2021年6月底整体结顶，2022年底投入使用。

3、拱墅职高（精品项目）

项目概况：项目东至规划商业地块，南至北站路，西至规划绿地，北至宣杭铁路，总用地面积50.2亩，总建筑面积64080平方米，总投资6.6亿元。规划为36班职业中学，地下机动车停车场设置294个停车位。

项目进度：项目目前正在进行EPC招标。预计于今年11月正式开工。

4、皋亭村铁路北站单元GS1104-09地块安置房项目

项目概况及进度：项目位于上塘街道，于2019年7月开工，目前项目地下室基础结构完成95%；建筑主体完成20%。

5、皋亭股份经济合作社商业综合楼项目

项目概况及进度：项目位于上塘街道，于2019年11月开工建设。目前正在进行地下主体结构施工。

三、拱康路

1、运河新城单元GS1202-B1/B2-32地块谢村商业金融用房（留用地项目）（精品项目）

项目概况：项目东至一号支路，南至谢村路，西至顾扬路，北至二号支路，规划总用地面积24.6亩，总建筑面积73588平方米，计划总投资4.2亿。建成后将极大提升康桥地区的商业金融氛围。

项目进度：谢村留用地（商业金融用房）项目已于2020年8月开工建设。

2、智慧网谷商务先行区（精品项目）

项目概况：项目位于智慧网谷小镇科祥路电厂热水河西岸，占地面积4525平方米，总建筑面积约25000平方米，其中地上总建筑面积约16000平方米，总投资约8900万元。

项目进度：项目目前已完工，全面进入精装修、招商运营阶段。

3、商务先行区环境提升改造项目

项目概况及进展：项目位于智慧网谷板块，目前中央公园已建设完成，正在进行沿河绿化带环境提升改造，预计10月份完工。

4、康桥单元R21-02地块谢村安置房（精品项目）

项目概况：项目东至溪居路，南至金昌路，西至拱康路，北至杭钢河，用地面积128亩，建筑面积275000平方米，总套数1802套，总投资14.6亿。该安置房分二期建设，其中一期工程建筑面积136000平方米922套，已于去年完成竣工备案。二期工程139000平方米880套，为回迁安置创造了良好条件。

项目进度：项目目前已完成竣工备案。

5、拱康路智能交通科技提升工程（精品项目）

项目概况：项目位于石祥路至余杭界，拱康路4月份开通以来，交通状况明显改善，周边环境持续提升，发挥了大城北交通动脉的重要作用。据交警部门统计，拱康路日均通行渣土车次12000多辆。在区交警大队等相关部门的大力支持下，完成了车辆动态称重系统、行人闯红灯抓拍系统、交通诱导系统、“车脸识别”系统等智能交通科技提升工程，全面提高了拱康路的通行安全和畅通。

项目进度：项目目前智能交通经调试已基本投入使用。

四、康桥路

1、义桥老街（精品项目）

项目概况：项目位于拱墅区康桥街道义桥社区，京杭大运河以东，沿康桥新开河两岸布局，设计范围面积约7000平方米，总建筑面积约4000平方米。包括保留的义桥码头、村落入口景观、沿街建筑、内街、戏台院落、两座古建筑以及两座水乡石桥等。项目建成后将恢复义桥老街古建筑群落，为大城北增添一处观光休闲娱乐打卡的新去处。

项目进度：项目于2019年12月开工，目前两座传统古建筑木结构基本搭设完成，新开河上拱桥结构部分浇筑完成，计划2020年底完成建设。

2、运河新城A-R22-06地块12班幼儿园（新城实验幼儿园）项目

项目概况：项目位于康桥街道，于2018年10月开工，已于2020年9月投入使用。

（原标题《“新城北”初露峥嵘！拱墅15个重量级项目大PK！涉及公园、学校、道路等》，编辑肖娜）

上市9个月破发过半，北京城建旗下京城佳业难逃下行困局

城建大厦（图源京城佳业官网）

梁学城/发自北京

近日，北京城建(600266)投资发展股份有限公司（以下简称“城建发展”）在上交所公布其2022年半年度报告，同时披露了其联营企业即京城佳业未经审计及审阅的财务信息。

截至2022年6月30日，京城佳业营业收入约6.66亿元，净利润约5309.72万元，负债合计11.96亿元，其中流动负债10.93亿元，归属母公司股东权益7.1亿元。

许多人可能对它不太熟悉，京城佳业由北京城建集团有限责任公司（以下简称“北京城建集团”）下属的四家物业资产整合而来，2020年12月才正式成立，并于2021年11月10日在港交所主板上市，发行价每股8.28港元，总市值12.14亿港元。北京城建集团为隶属北京市人民政府的国有全资企业。

不过，背靠大树的京城佳业资本市场反响欠佳，上市首日便跌破发行价，并长期在低位横盘震荡。2021年11月10日上午，一度跌至7.62港元/股，截至当日收盘，报价8.074港元/股，较发行价跌2.48%。上市不到一月，股价便出现腰斩，最低跌至4.114港元/股。截至发稿前，京城佳业股价报4.39港元/股，总市值6.44亿港元，市值缩水近一半。

来源：腾讯自选股

“拥有国企‘户口’，京城佳业的业绩可持续性较强，但难以在企业高成长性上做文章，较低的盈利能力会在资本市场上获得较低的IPO估值。且此类物企的运营模式难以辐射到其他城市，地域外拓能力弱，其未来规模及盈利增长的想象空间也较小。”嘉和家业物业服务研究院研究总监李艳杰表示。

截至2021年末，京城佳业在管面积与合同管理面积分别约3160万平方米与3407万平方米，合约在管比约1.08，未来短期缺乏足够的增长动力源。

值得注意的是，京城佳业合同管理面积同样增长缓慢，2019年~2021年，签约面积增速分别为9.13%、-1.18%、10.1%，并未能实现稳定增长，与物业管理行业近年来一直维持的高增长基调相悖。

此外，记者获悉，8月8日，许禄德已辞任京城佳业联席公司秘书一职。京城佳业称，公司正物色适当人选以填补职位空缺。

多家物企“糅合”上市

在重组前，北京城建集团旗下的四大主要物业公司：北京住总北宇物业服务有限公司（以下简称“北宇物业”）、北京城承物业管理有限公司（以下简称“城承物业”）、北京城建置业有限公司（以下简称“城建置业”）、北京城建重庆物业管理有限公司（以下简称“重庆物业”），各自为营、股权相互独立。

2020年12月22日，京城佳业在北京东城区注册成立，注册资本1.1亿元。北京城建集团分别将旗下的四家主营物业公司打包整合到京城佳业旗下。此外，北京城建集团引入北京天街集团有限公司（以下简称“天街集团”）做战略投资者，2020年底，天街集团斥资1000万元购得京城佳业1.13%股份，而天街集团100%隶属北京东城区国资委。

有业内人士分析称，京城佳业的成立，正是为了统一北京城建集团旗下物业，为上市做准备。

随后，京城佳业于2021年5月递交招股书，在11月10日上市，注册资本1.47亿元，发行价每股8.28港元。

上市时，北京城建集团及其控股子公司城建发展、住总集团为京城佳业控股股东，分别持有该公司26.44%、33.47%及14.24%股份。同时，Keltic Investment (HK) Limited与广联达（香港）软件有限公司旗下公司为京城佳业基石投资者，分别持有5.5%、3.5%股份。

据记者了解，Keltic Investment (HK) Limited的背后实控人为李卫国，他控股的北京东方雨虹防水技术股份有限公司（以下简称“东方雨虹”）为专注防水材料的家居企业。

东方雨虹成功入股京城佳业，或许少不了北京城建集团的牵线搭桥。公开资料显示，东方雨虹与北京城建集团自2010年便有了业务往来，北京城建北方集团还曾多次与东方雨虹进行战略合作。

“地产项目的高周转率长期拖累母公司财务指标，京城佳业背后的北京城建集团或许当时正在等待这笔上市资金短暂止渴，而在资本市场也能与旗下另外两家上市公司形成相互策应的关系。”李艳杰认为，整合成立新公司上市，可以有效弱化品牌标签，尽量降低对母公司的业务依赖，更容易获得资本市场的认同，取得更高估值。

不过，结果并不尽如人意。上市9个多月，京城佳业股价跌近50%。就此事，记者以电话和短信形式联系北京城建集团相关人士，截至发稿，暂未收到回复。

上海易居房地产研究院课题组副组长、中物研协总经理杨熙表示，当时物业上市是风口，故许多企业跟风上市，现在看来似乎不如预期。京城佳业股价上市后一跌再跌，融资十分有限，对北京城建集团很难形成太多助力。

业务布局集中且外拓能力式微

从基本面来看，京城佳业似乎没有太大特点。

目前京城佳业业务模式主要包括3条业务线：物业管理服务，涵盖住宅物业及非住宅物业，包括商业物业、公共及其他物业和胡同。非业主增值服务，包括租户招揽，案场及样板间管理服务等。社区增值服务，向在管物业提供供热、车位运营、餐饮及房产经纪服务等。

图片来源：京城佳业官网，时间截至2021年末

但对于物企来说。第三方外拓占比与对母公司的依赖度是关注焦点。

受制于母公司北京城建集团深耕京津冀的发展定位，京城佳业的业务也主要以京津冀地区为主。截至2021年5月31日，京城佳业于京津冀地区的在管建筑面积为2730万平方米，占在管建筑面积的89.4%。

据了解，京城佳业上市后的三年计划中，重心依然是京津冀。其中，2022年内将收购主力在京津冀地区深耕的两家或三家物业管理公司的控制性权益；2023年内用于收购一家在下游物业管理服务行业（如安保、清洁及维修维护服务等）运营的公司的多数股权以及在京津冀地区深耕的一家或两家物业管理公司的控制性权益；2024年内用于收购主力在京津冀地区、成都、重庆或青岛深耕的两家或三家物业管理公司的控制性权益。

此外，截至2021年末，来自北京城建集团及其关联方的项目在管面积约1880万平方米，来自第三方项目在管面积约1290万平方米，母公司输出业务占到公司近六成。

“具有开发商背景的物企在管面积增速多依赖母公司，如果母公司业务受阻则会面临业绩下滑。”中指研究院物业分析师张晋元分析称，对于“家底”厚的龙头物企来说，母公司能持续不断的“输血”起到拉动作用。但目前来看，对于初上市的京城佳业而言，母公司无法给予更多。因此，第三方外拓则更为关键。

不过，记者发现，上市后京城佳业仅新增三家对外投资公司，其中两家仍立足北京。要与全国布局的龙头物企们进行竞争，显然底气不足。

2021年12月29日京城佳业与北京庆隆建设管理有限公司共同成立北京佳业庆隆物业管理有限责任公司，于北京市延庆区从事物业管理延伸服务等业务。2022年4月29日，收购北京卓联物业经营管理有限公司60%股份，后者目前管理亚洲金融大厦。2022年5月13日，京城佳业联合三亚旅文集团商业运营管理有限公司（以下简称“三亚旅文集团”）共同成立佳业旅文，于三亚市从事政府物业服务等业务；此前，3月30日，京城佳业+住总北宇物业+三亚旅文中标三亚市春河东岸小区（市周转房）运行管理服务。

值得注意的是，京城佳业第三方项目中标率亦开始下降。截至2021年5月末，其在非关联方所开发物业的中标率为77.8%，而2018年至2020年皆为100%。此外，2021年第三方合同管理面积增长率仅为5.8%，关联方合同管理面积增长率则达到12.7%。

“规模太小的物业即使上市，也难逃自身业务利率低，外拓无门的效应。”张晋元说道。

缺乏对关联方议价能力

从业绩层面来看，京城佳业利润指标同样弱于行业平均水平。

在经营上，2018年~2021年，营业收入为9.2亿元、10.5亿元、10.9亿元、12.25亿元，同比增长13.9%、4.32%、12.38%，在2021年发布年报的49家物企中涨幅排名倒数第三。

从收入结构看，三大业务只有基础的物业管理服务收入持续增长。从2018年的5.6亿元增长到2021年的8.07亿元，占比从61%微涨至65.9%。

京城佳业的毛利率和净利率也不算高。2018年~2021年，京城佳业的毛利率分别为20.8%、19.8%、20.8%、22.3%，净利率分别为4.5%、4.9%、6.3%、6.9%，同花顺数据显示，2021年大部分物企毛利率水平在20%~35%，净利率大部分位于10%~20%。

翻阅财报发现，其毛利率较低的关键因素之一便是社区增值服务毛利率的长期低迷。

据悉，2021年有34家物企公布了社区增值服务毛利率情况，平均毛利率达到42.9%。截至2021年末，京城佳业社区增值服务收入为2.73亿元，毛利率16.3%，在披露信息的上市物企中排名最后。

一般而言，物企的社区增值服务毛利率会高于整体毛利率，能够在一定程度上填补物管服务较低毛利率产生的差值。然而在京城佳业身上恰恰相反，其社区增值服务的毛利率甚至低于物业管理服务，进一步拉低了整体毛利率，使其在低位徘徊。

此外，另一大原因或是京城佳业对控股股东议价能力较低。京城佳业对关联方项目所收取的物业管理价格显著低于第三方项目。2018年~2021年5月末，京城佳业物业关联方项目物业管理费分别为2.1元、2.1元、2.2、2.3元/平方米/月，而第三方的物业管理费达到2.9元、2.8元、3.0、2.7元/平方米/月，这一情况与绝大多数物企正好相反。

国企的背景在给京城佳业带来助力的同时，也向其索取了一定的代价。京城佳业对此解释，部分关联方项目类型特殊，多受政府价格管制。

值得注意的是，在物业管理服务以及社区增值服务之外，与地产业务密切相关的非业主增值服务，成为了京城佳业唯一一项毛利率较高的业务。2021年，其非业主增值服务营收1.45亿元，毛利率为36.5%。

不过，张晋元认为，非主业增值服务上盈利水平和竞争格局尚未清晰，尚存在拓展风险。

就目前而言，住宅仍是京城佳业管理规模最大的业态，不过住宅贡献的收入并不与其规模比例齐平。