中关村东升科技园园区租赁住房
项目的建设地点位于北京海淀区中关村东升科技园园区内。园区整体未来发展的重点是科技、金融、文化创意等现代服务业。总规划建筑面积约120万平方米，东邻永泰庄路，北至西小口路，南至永泰庄北路。西临专家国际公馆。东升科技园是中关村区域引进先进科技园创办理念的示范园区。
该项目总用地面积约3.81公顷，其中绿隔产业用地面积约3.24公顷，可用于建设集体租赁住房。需求分析发现其核心目标租户为两类人群：以技术类人员为主，以非技术类专业人员为辅。前者为收入相对较高的年轻个人租房者，后者多为中等收入的家庭租房者。
项目注重营造有温度的公共生活空间，打造社区型居住环境；为居住者提供丰富的公共设施，打造健康生活的运动主题配套设施，强调共享从“城市生活—社区生活—家庭生活”各层面的功能配套设施。
△空中花园、屋顶花园、公共空间、社区配套、公共空间组合、社区营造©THAD
对外开放的社区
总体布局上，北侧道路是连接西小口地铁站与中关村科技园区的主要道路，人流、车流密集，建筑在这一侧做出退让，满足了北侧居住小区的日照要求，为疏散瞬时人流提供了缓冲地 带，更重要的是形成了与城市共享的、开放性最强的公共空间。建筑布局沿道路形成了完整的城市界面，中部由南、北两个主要入口区和中心两 个下沉庭院串联起一条次一级开放空间轴线，联系城市与社区。结合社区的公共空间，在可达性最好的首层与地下一层设置公共配套服务功能。在面向城市道路的首层设置社区配套和沿街商业，地下一层设置体育特色服务空间。单体建筑造型强调整体感，风格现代简约，符合租赁住房年轻、活力、时尚的性格特点。建筑形态结合日照条件进行局部调整。起伏的屋顶天际线改善了内院日照，减轻了住户的压抑感，又与内院空间相互协调，形成了独特、活跃的居住空间
围合式的院落空间
项目以建筑围合院落的空间形态，取意于中国传统民居的合院意象，创造符合现代生活需 求的社区环境。租赁社区通过“U”形、“L”形 建筑，围合形成南、北两个内院，打造安全、积 极、共享的庭院空间。
多样化的公共空间
租赁社区中的生活服务和交往功能正变得越来越重要，公共活动空间是承载这些行为的物质 基础。项目利用垂直交通，串联起从屋面、标 准层、首层、室外庭院到地下一层的公共活动空间，将地上与地下公共空间塑造成丰富、立体的双重景观，形成一个整体的、多元的具有生活气息的社区公共空间。
与城市共享的公共设施
多样化的公共配置服务设施为营造健康社区，丰富公共生活提供了关键条件。商业围绕地铁站及主要道路进行布局，分布较为集中。社区配套服务设置于沿街建筑的首层，作为物业管理、邮局、银行等配套服务功能区。小区内部的公共活动空间，作为社区型会议空间、小型多功能厅、文化艺术展厅、社区活动室、社区图书馆等灵活使用，后期经营引进商业设施为小区服务。体育主题商业空间设置于地下一层，为城市区域提供稀缺的体育运动场所资源，
模块化的户型组合
项目以高质量的小户型为主，满足多类型租户的需求。单元模块化的跃层小户型组合，两层仅需一层公共走廊，有效减少住房公摊。从零居到三居，多种不同居住户型组合，形成多样化居住空间。方案将标准户型结合总平面布局，综合考虑日照、空间形态、 交通便利性、防火分区、户型配比等因素，组合成内低外高的建筑群体形态。
△模块化户型组合©THAD
项目以小户型为主，内部装修采用全装配式装修，强调模块化与标准化，功能性与实用性，品质感与舒适性，采用整体式厨房卫浴产品，充分利用每一寸空间，尽可能增加储藏空间，采用以原木色地面和家具、白色墙面为主要基调的简约风格，可有效提升采光效率，在视觉上放大空间感受，体现舒适健康原则。
可持续性设计
在建筑屋顶上设集中集热、分户储热的太阳能热水供应系统：集中设置太阳能集热板、缓冲水箱，热水循环泵，各户卫生间设分户储热水箱。
太阳能热水系统保证安全可靠，内置加热系统带有保证使用安全的装置，并采取防冻、防过热、防雷、抗雹的技术措施；小区照明采用太阳能光伏路灯。利用太阳能，降低建筑总体用能消耗。
电池板：单/多晶硅高转换效率电池板寿命≥25年；蓄电池：太阳能专用，寿命≥5年；控制器: 微电脑智能防水控制，具有防过充、过放、光控加时控等多种功能，寿命≥5年；电池箱：磨具压制成型，全密封防水，有较好的保温作用，寿命≥20年。
一线城市国有土地开发空间受限，靠近城市的大量集体建设用地为城市发展提供了重要的战略性土地资源。将集体建设用地改造与城市租赁住房市场建设相结合，增加了城市住房的有效供给，不仅有助于解决流动人口的住房问题和职住平衡，同时有效促进土地利用效率，为村民创造可持续的收入，更有助于解决城乡接合部违法建设较多、管理无序等问题。
集体土地租赁住房，是土地制度改革的一种全新尝试，也是适应当下租赁住房市场需求的住房形式。低成本的土地供给方式及运营主体的特殊性，使建筑师在空间规划和建筑设计上有了新的可能。打造适宜、得体的租赁住房社区，创建更积极的城市空间界面与空间模式。对公共空间、配套设施的充分考虑与整合设计，在提高租房群体居住品质的同时，也将进一步促进该类型住房向标准化、规范化方向发展。
△总平面图©THAD
△首层平面©THAD
△立面图©THAD
△剖面图©THAD
项目名称 丨中关村东升科技园园区集体租赁住房
项目地点 丨北京市海淀区
项目类型 丨居住建筑
用地面积 丨3.81ha
建筑面积 丨120,932㎡
设计时间 丨2018
竣工时间 丨2023
设计单位 丨清华大学建筑设计研究院有限公司
建设单位 丨北京市海淀区鹍鹏农工商公司
项目负责人 丨李成磊
方案设计 丨何帆 项曦 徐杰 刘山川 刘莹 马佳旺 王众瓛
建筑设计 丨俞雄 刘蔓靓 欧丽超 郭相宇 栾松
结构设计 丨汤涵 邓晓 唐宏 陈子星 苏平安
给排水设计 丨王素敏 杨国伟 胡立新
暖通设计 丨吴晓燕 姜贺彭 李宗北 刘雅莉
电气设计 丨徐丹 张红霞
景观设计 丨何帆 李飞 代玲丽 马啟淳 朱雅栋 朱健达
摄影单位 丨是然建筑摄影
第七分院 | 撰稿
企划部 | 编辑
THAD清华大学建筑设计研究院有限公司 | 版权
从“园”到“城”：丰台科技园的迭变与中建东孚的TOP级作品
每天早晨，张元（化名）随着人流从地铁9号线丰台科技园站出来，然后再步行来到公司。
张元在一家航天公司工作，休息期间，她时常会站在公司八楼，俯瞰总部基地，干净的城市界面、完善的基础设施以及楼栋之间的绿化，让她觉得非常养眼，“这个片区的发展已经很成熟了，成为宜居宜业之城。”
经过30余年的蝶变，丰台科技园已经成为丰台区经济发展的主引擎和科技创新的主战场、首都重要的产业功能区和国际科技创新中心的前沿阵地，更成为产城融合的典范。
如今，这片沃土上仍在发生着变化，高精尖产业继续集聚、“超级TOD示范区”的建设提出、央企中建东孚旗下的高端住宅中建·云境拉开大幕……
30余年蝶变，丰科园拥有两大千亿级、四个百亿级产业集群
中关村丰台园是中关村最早的“一区三园”之一，1991年批准成立，1992年正式启动建设；1994年，丰台园被纳入北京市新技术产业开发试验区，成为第一批国家级高新区。
完成初期发展后，到了2002年，同国内大多数园区一样，丰台科技园也面临着产品雷同、竞争加剧的发展格局，必须另辟蹊径才能赢得先机。那一年，丰台科技园率先在全国提出了“总部经济”概念，聚焦产业价值链，建设总部基地。“总部经济”理念的提出，总部基地的建立，让丰台科技园插上了腾飞的翅膀，实现了跨越式发展。
区域经济的发展，本质在于产业竞争。在过去30余年，丰台科技园形成了自己独特的产业集群，以轨道交通和航空航天两大千亿级产业集群为核心、新一代信息技术、智能制造、新材料、医药健康四个百亿级产业集群为支撑的“2+4”高精尖产业体系。
据丰台区人民政府官网显示，以中国中铁、中国通号和交控科技等为代表的轨道交通企业150余家，以元六鸿远、海丰通航等为代表的航空航天企业110余家，产业链覆盖导弹、火箭、卫星、无人机等方面。而这其中，国央企总部企业不仅成为丰台科技园稳健发展的基石、经济增长的“顶梁柱”，也成为科技创新、产业发展的“领头羊”，展现了“国家队”的实力和担当。
作为丰台科技园的核心区域，经过多年的发展，“总部基地跑出了产业的加速度，未来仍将紧跟城市发展步伐，加快建设具有全球影响力的产业创新中心。”北京市社会科学院原副院长、中关村创新发展研究院院长赵弘说。
也正是在“总部经济”效应的带动下，丰台科技园发展强劲、后劲十足。据丰台区人民政府官网显示，截至2024年3月份，丰台科技园现有国家级高新技术企业1124家，中关村高新技术企业2366家。国家和市级工程实验室、工程(技术)研究中心24家；国家和市级企业技术中心79家，国家和市级“小巨人”81家。拥有院士专家工作站7家，博士后科研工作站21家。近五年获得市级以上科学技术进步奖、科技发明奖37个。丰台科技园聚集了丰台区近90%的高质量创新资源。
2024年，中关村丰台园创新活力持续迸发。净增国高新企业301家，培育引进注册资本5000万元以上企业173家，实现全口径税收139.7亿元。引进轨道交通、航空航天产业链企业72家，举办第二届中国商业航天发展大会，丰台卫星互联网产业园、北京低空技术创新园获高品质园区建设项目资金支持。首批推荐9家企业进入市政府引导基金储备项目库。以上数据来源于北京市丰台区人民政府网站。
如今的丰台科技园，面临新的战略发展机遇。2023年，丰台区提出，将在产城融合上实现新发展，打造以北京西站、北京南站、北京丰台站、丽泽航站楼“三站一楼”为重点的“超级TOD示范区”规划建设。
TOD（transit-oriented development）概念源起上世纪90年代，是以公共交通为导向的发展模式，通过以轨道交通站点为核心进行片区一体化开发，打造集商业、商务、居住、生态、公共服务等功能于一体的城市片区中心。
“超级TOD示范区”的提出，无疑为接下来丰台区的发展增加新动能，为丰台科技园的未来增添无限可能。不久的将来，或许我们可以看到，丰台区将以此为中心成为北京重要交通枢纽、产业高地及内城新地标。而借助“超级TOD示范区”建设，依托交通大动脉下的资源集聚，丰台科技园也将实现另一个质的飞跃。
清华同衡规划设计研究院城市发展策划研究所所长彭剑波表示，经过逾30年，丰台科技园实现了高质量的产城功能协同发展，如今又有TOD的加持，且区域内地铁线路越开越多。整体来看，丰台科技园是一个高质量的产城融合典范。
产城融合典范，丰科园由“园”进阶到“城”
早在几年前，刘莉（化名）便安家在了丰台科技园。问其安家此处原因，刘莉总结：城市界面干净，配套齐全，更重要的是生活有品质。
高精尖产业带来的是高质量人才在丰台科技园的集聚。据丰台区人民政府官网显示，截至2023年11月份，丰台科技园从业人员达到15.7万，其中研发人员2.7万人，占比达到了17%。
推进产业科技创新，人才是决定性因素。而产业人才的集聚，不仅仅是推动产业的发展，还有基础设施、商业配套、教育医疗资源、居住环境的快速提升与完善。
在交通上，目前区域内已经形成了三横、三纵、双轨道的立体交通路网。诸如四环线通达全北京，丰科路与万寿路南延线的相接也将南北打通。区域内更是双地铁加持，地铁9号线和房山线串联起南北产业高地。规划中的丽金线，南起东管头南站（房山线北起点），北至灵境胡同站，将丰台科技园、丽泽商务区和金融街串联起来。
值得关注的是，中建·云境恰好坐拥双轨交汇，距离9号线郭公庄站直线距离约300米。
中建·云境大门示意图。
在商业配套上，除了中建·云境南侧商业地块的自建底商外，项目周边生活圈有丰科万达广场、永旺梦乐城、花乡奥特莱斯等大型商业设施。在生态配套方面，项目周边步行可达的有世界公园、白盆窑公园等。
医疗配套方面，距离项目直线距离约2公里左右有大型三甲医院天坛医院，附近还有北京口腔医院，在教育配套方面，中建·云境北侧的北京第五实验学校（丰科校区），目前已经招生开学。据了解，该校是北京市统筹建设的“高起点、高品质、国际化、可持续”的特色优质学校，是一所集小学、初中、高中一体化的全日制公立学校。学校由北京十二中联合总校承办，教师队伍来自十二中联合总校以及丰台区重点学校的骨干教师。附近还有北京八中、二十一世纪实验幼儿园。此外，项目东侧规划约2万平方米教育用地，以及自身将配建约4000平方米幼儿园。
在居住氛围上，在中建·云境西侧，已经形成了中高端的居住氛围，周边有中海九号公馆、加来庄园、北京国际花园等别墅项目，项目东边不远处则有高端住宅小区首开华润城。
彭剑波表示，三十年磨一剑，目前的丰台科技园已经实现产城融合，已经是科技城了，实现了由“园”到“城”的迭变和跃升。
不负稀缺“全优生”资源，中建东孚打造TOP级产品
值得关注的是，在中建·云境之前，丰科板块曾断供三年，直至2023年三季度中建东孚等两大央企拿地。
2023年10月31日，丰台区地铁九号线郭公庄车辆段项目（三期）1518-621、629、627地块现场竞拍，吸引了中建东孚、中海、华润置地、金茂、大悦城、首开6家房企报名，但最终由中建东孚以75.9亿元摇号竞得。
在这片拥有稀缺“全优生”资源的版图上，中建东孚拿出了TOP级产品——中建·云境，为聚焦高端改善的云端系，展现出硬核产品力。
在细说中建·云境的产品之前，先说说中建东孚背后的中国建筑集团，是名声斐然、实力强劲的央企，是世界性地标建筑、超级工程的缔造者，更是工程品质的代言人。
据中国建筑官网介绍，在我国，中国建筑投资建设了90%以上300米以上摩天大楼、3/4重点机场、3/4卫星发射基地、1/3城市综合管廊、1/2核电站，每25个中国人中就有一人使用中国建筑建造的房子。
中建东孚作为中国建筑旗下的地产平台之一，势必在建筑打造上会承袭央企的品质基因。据了解，在丰科板块，中建东孚拿出的是TOP级作品云端系产品。
中建·云境聚焦高端改善人群的置业需求，以城市生长为设计灵感，极简线条勾勒，结合现代材料与技法，以“米白色金属竖向线条+四玻三腔窗户配置+香槟色铝板线条”的组合形式，打造奢雅气韵的美学建筑，让建筑整体视觉上高级、典雅。
而在园林设计上，中建·云境更是别出心裁，约7米高玻璃叠瀑流水，叠加云梯环绕，这种设计带来独特的视觉效果和体验，使得整个景观更加生动和有趣。
中建·云境园林示意图。
值得关注的是，中建·云境打造建筑面积约2600平方米的会所，其中包括约600平方米下沉式庭院，健身房、恒温泳池、茶吧等设施一应俱全，为京城精英人士提供了一个集品质、奢华、艺术与优雅于一体的理想生活空间。
中建·云境的会所极具品质感，大堂地面铺设着静谧雅致的棕色石材，天花则采用了优雅的弧形叠层设计，洽谈区以约17米发光云石墙背景墙造型为亮点，健身房空间采用温暖的运动地板与烟雨江南大理石柱面相结合，泳池底部再现了梵高的经典画作《星月夜》，卫生间采用宝格丽酒店大面积使用的宝格丽奢石，每一处细节都透露出对品质、奢华与艺术的极致追求。
中建·云境会所示意图。
中建·云境会所不仅是一次建筑设计的创新，更是对生活方式的深刻变革，重新定义了高阶生活的理想状态。
在产品上，经过20余次方案迭代后，中建·云境设计出了云幕平层产品，打造舒适型三居、改善型四居、奢享型四居三类产品，户型面积110-192平方米，使用率高达约80%-90%。
大尺度宽厅、定制收纳等设计，打造现代人居新标杆
以建筑面积约109平方米的三居室为例，整体采用LDKB一体化布局，多功能融合、达到空间高效利用；约5.35米的宽厅尺度，配以270°L形转角设计，实现超广角的景观视野，满足社交、生活、娱乐等多场景切换。
建筑面积约122平方米的四居户型，是经典“四叶草”格局，功能性与舒适性兼具，构建多场景生活聚场，建筑面积约150平方米的PLUS四居，同样采用“四叶草”布局，不过约5m的大尺度宽厅，为居者提供了更充足的采光、更广阔的视野和更明亮的居住空间。
建筑面积约170平方米的云幕四居，双套房设计，满足多代同堂居住所需；约5.8m的宽厅，不仅拓宽了视觉边界，更将室外无垠景致引入室内，营造无与伦比的视觉盛宴。而中西双厨，岛台餐桌一体，既满足了对美食的极致追求，又彰显了现代生活的优雅格调。
建筑面积约192平方米的户型，位于社区中间位置，三面环景；南向四面宽设计，让自然光与风景无界交融；建筑面积约60平方米的餐客一体空间，更是将空间的艺术发挥得淋漓尽致，无论是家庭聚餐还是宾客宴请，都能在此找到最合适的场景。
值得关注的是中建·云境的臻装设计，现场样板间展示来看，从“美学、精工、智慧、科技收纳、空间”等多个维度设计。以建筑面积约122㎡的样板间为例，整体为意式现代风格，简约而不失奢华。
从配置上，四玻三腔的窗户配置，降低噪音、阻挡紫外线、能耗更低；铸铝复合定制门，防火防盗隔音保温；定制室内门，T型门设计门锁，防尘挡条减少噪音；星耀灰石材的客厅地面，给人以温暖、优雅和庄重的感觉，同时又不失雅致；电视背景墙为烟波瀚海纹理岩板，极具自然美感。
同时，全屋智能系统，一键操控；全屋中央空调，根据人体温度实时调节；新风系统，24小时不间断地将室外新鲜空气经过过滤后引入室内，确保室内氧气充足，满足人体健康需求。
更关键的是，建筑面积约122平方米户型对收纳功能进行升级，定制玄关柜、餐边柜、主卧衣柜、厨房橱柜、卫浴柜、家政柜等等，不仅可以提升居住空间的实用性和舒适度，还为业主提供更加便捷、高效、美观的居住环境。
而也正是中建东孚的用心打造产品，再配以区域产业、交通、配套等优势资源，让中建·云境一开盘便实现热销。
免责声明：本文对周边环境、政府规划、商业配套、教育配套、投资前景的介绍仅为提供相关信息，对此不作出任何承诺，买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等书面文件为准。
文/段文平
校对 卢茜
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